小區(qū)維修資金由小區(qū)業(yè)主共同籌集，和全體業(yè)主息息相關(guān)。近日，我們審理了一起建設(shè)工程施工合同糾紛案件，某工程公司以拖欠工程款為由將小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)訴至法院，而在案件審理過程中我們發(fā)現(xiàn)，案涉小區(qū)維修資金是一筆“糊涂賬”……

2017年起，某工程公司受某小區(qū)前任物業(yè)公司委托，負(fù)責(zé)該小區(qū)的滲漏水維修工程。2022年，工程公司將該小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)訴法院，稱業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)共拖欠公司2017年至2021年間的工程款48萬余元，并向法院提供了《工程預(yù)算》《報(bào)價(jià)單》《房屋修理養(yǎng)護(hù)任務(wù)單》《房屋修理養(yǎng)護(hù)任務(wù)單匯總》等證明材料。

小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)辯稱，小區(qū)前任物業(yè)公司已于2021年12月撤離小區(qū)，該工程公司由前任物業(yè)挑選，工程款結(jié)算也在工程公司和物業(yè)公司之間進(jìn)行，不應(yīng)當(dāng)由業(yè)委會(huì)來承擔(dān)付款義務(wù)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)還向法院提交了《房屋維修核實(shí)表》，用以證明部分業(yè)主對(duì)任務(wù)單中載明的維修事項(xiàng)不知情，姓名存在冒簽等情況。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，工程公司提供的材料可以體現(xiàn)出較為完整的、符合交易慣例的施工流程，而小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)未能提供相反證據(jù)以否定工程及工程款的真實(shí)性與客觀性，故判決業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)應(yīng)支付工程公司工程款48萬余元及相應(yīng)利息。

一審判決后，小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)不服，上訴至上海二中院。

二審過程中我們發(fā)現(xiàn)，工程公司，業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)，物業(yè)公司對(duì)于某小區(qū)滲漏水的維修過程表述一致，即業(yè)主發(fā)現(xiàn)漏水后，報(bào)物業(yè)公司，物業(yè)公司再聯(lián)系工程公司對(duì)維修工程報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)經(jīng)業(yè)委會(huì)確認(rèn)后再實(shí)施維修，維修完工后由業(yè)主或業(yè)委會(huì)成員簽字確認(rèn)。

因此，對(duì)于工程公司，業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)之間的法律關(guān)系，合議庭一致認(rèn)為，業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)雖未與工程公司簽署施工合同，但業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司負(fù)責(zé)小區(qū)共有部分、共有設(shè)施的滲漏水維修，物業(yè)公司接受委托后聯(lián)系工程公司實(shí)施案涉工程，相應(yīng)的法律后果應(yīng)由業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)承擔(dān)，并從小區(qū)維修資金中列支。

但對(duì)于工程款的金額，業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)稱，按照粗略計(jì)算，從2017年開始的3年間，物業(yè)公司相繼從小區(qū)維修資金里支取了近100萬元用于滲漏水維修。作為現(xiàn)任業(yè)委會(huì)，他們確實(shí)不知道這筆維修資金用在了何處。

為了查清維修資金的去向，我們前往上海市物業(yè)管理事務(wù)中心了解小區(qū)維修資金的查詢流程，之后再通知業(yè)委會(huì)成員到法院，并進(jìn)行現(xiàn)場教學(xué)。

在掌握了方法后，業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)在維修資金平臺(tái)上查到了維修資金支付明細(xì)。2017年至2019年1月，前一屆業(yè)委會(huì)的確已從維修資金中支付了90余萬元工程款，這一金額遠(yuǎn)高于工程公司自認(rèn)的48萬元收款金額。但2019年1月后，維修資金卻未再無任何款項(xiàng)支出。

對(duì)于2017年至2019年1月已支付的款項(xiàng)，物業(yè)公司和工程公司都無法作出合理解釋。對(duì)于后續(xù)的工程款為何沒有支付，業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司兩方表述不一。物業(yè)公司認(rèn)為，是因業(yè)委會(huì)缺位導(dǎo)致無法支付；業(yè)委會(huì)則認(rèn)為，因物業(yè)公司擅自劃轉(zhuǎn)維修資金導(dǎo)致維修資金賬戶被封存，故而無法支付。

最終，合議庭對(duì)工程公司主張的2019年1月前的工程款均不予支持，判決由業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)支付工程公司工程款19.5萬元。

這起案件雖已審結(jié)，但合議庭認(rèn)為，某小區(qū)所暴露出的維修資金支取不規(guī)范、業(yè)委會(huì)對(duì)維修資金監(jiān)管不到位等情況并非個(gè)例，而是許多小區(qū)都存在的共性問題，亟待引起重視。

于是，合議庭在走訪某小區(qū)業(yè)委會(huì)以及市物業(yè)管理事務(wù)中心后，向相關(guān)行政機(jī)關(guān)制發(fā)了司法建議：一是加強(qiáng)培訓(xùn)，實(shí)現(xiàn)多方協(xié)作。加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)成員法律知識(shí)、維修資金管理平臺(tái)操作能力以及資料保管等的全面培訓(xùn)，做到轄區(qū)內(nèi)每一個(gè)業(yè)委會(huì)均能用、善用維修資金平臺(tái)，實(shí)時(shí)掌握維修資金支付動(dòng)態(tài)。二是加大懲處，構(gòu)建警示清單。對(duì)涉嫌違規(guī)支取維修資金的相關(guān)企業(yè)依法依規(guī)予以查處，建議建立完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用檔案，對(duì)多次違規(guī)支取維修資金、金額較大的物業(yè)服務(wù)企業(yè)列入警示清單。

這一建議得到了相關(guān)部門的高度重視，回函表示將指導(dǎo)屬地街道加強(qiáng)對(duì)小區(qū)物業(yè)日常管理及業(yè)委會(huì)使用維修資金過程中的指導(dǎo)監(jiān)督。此外，還將通過對(duì)各街鎮(zhèn)維修資金專管員的指導(dǎo)和培訓(xùn)，提升維修資金專管員的專業(yè)能力，及時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會(huì)在維修資金使用、管理過程中的錯(cuò)誤，并予以糾錯(cuò)和督改。